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Il peut paraître saugrenu d’apprendre qu’une SCI est susceptible de faire du commerce. En effet, la SCI est une société civile par nature et cette nature semble à première vue incompatible avec toute activité commerciale.
Pour analyser la compatibilité d’une SCI avec l’exploitation d’un local commercial, il faut avant toute chose se pencher sur les spécificités qui caractérisent cette forme de société.
Il faut ensuite déterminer les avantages et les inconvénients qu’il y a à faire du commerce avec une SCI dans le cadre de l’exploitation d’un local commercial.
Les spécificités de la société civile immobilière (SCI)
La création d’une SCI est conforme à la démarche qui fonde la création de toute société. Elle passe par la définition des statuts de la SCI, de son objet social, l’immatriculation de la SCI et la publication de sa constitution dans un journal d’annonces légales.
La société civile immobilière est un acteur civil par nature. Son activité principale doit donc avoir un caractère civil et non commercial, artisanal ou encore professionnel.
Cela ne signifie cependant pas qu’une SCI ne doit pas faire des actes de commerce. Elle peut en poser, mais pas à titre principal. Ce fait constitue un détail subtil. Gérer un bien immobilier mis en location constitue une activité de nature civile, peu importe que le bien serve à :
- L’habitation ;
- Une activité commerciale ;
- Une activité professionnelle.
La SCI est donc absolument dans son domaine de compétence lorsqu’elle décide d’investir dans un local commercial. Vous pouvez investir via une plateforme crowdfunding immobilier telle que Baltis Capital.
Faire du commerce avec une SCI : Investir dans un local commercial
Sans faire du commerce à titre principal, une SCI peut s’impliquer dans l’exploitation d’un local commercial. Ce choix comporte des avantages mais aussi quelques limites.
L’intérêt
La SCI facilite particulièrement la gestion du patrimoine immobilier. Cela reste vrai même lorsque le bien concerné est un local commercial.
La société peut avoir son siège dans un local dont la gestion lui incombe, pour autant que cette gestion du patrimoine immobilier que constitue le bien ne se confond pas avec l’exploitation de l’actif professionnel que constitue le local loué.
La SCI étant constituée de parts sociales détenues par les investisseurs qui ont contribué à la formation de son capital social, ces parts peuvent faire l’objet de transmission par leur détenteur.
A l’occasion de cette transmission, ces parts ne sont pas intégrées à la succession, ce qui réduit considérablement le montant des droits qui s’y appliquent.
Un autre avantage important de la SCI consiste en son utilité pour éviter l’indivision, même pour un bien acquis à plusieurs. Le bien frappé d’indivision pose en effet des difficultés lorsque les acquéreurs désirent séparer leurs intérêts. L’indivision est présentée plus en détail dans cet article.
Mais en recourant à la société civile immobilière, il n’y a que des parts sociales qui sont détenues par les associés, même sur un bien commun. Ces parts étant cessibles, elles peuvent être revendues par l’associé qui désire s’éloigner. Cette solution est pratique dans le cas de conjoints qui se séparent.
Il n’est alors nécessaire de mener aucune démarche auprès du greffe du tribunal pour partager le patrimoine détenu en commun.
Les limites
L’incompatibilité de la SCI avec le commerce se manifeste dans des détails à première vue insignifiants. A titre d’exemple, la SCI qui met en location un local équipé ou meublé fait un acte commercial.
Ce type de location étant qualifié de commerciale, il ne doit pas excéder un certain seuil de l’activité de la société civile : ce seuil est fixé à 10%. Lorsque le seuil est franchi, l’impact s’en ressent principalement sur le régime fiscal applicable à la SCI.
Si elle avait opté pour l’impôt sur le revenu, le dépassement de ce seuil la soumet automatiquement à l’impôt sur les sociétés.
Une SCI étant habilitée à faire des actes de commerce, il ne faut pas tant s’interroger sur la pertinence d’y recourir pour investir dans un local commercial, mais bien plutôt sur le choix du régime fiscal auquel la soumettre.
