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La valeur locative représente la somme que le propriétaire pourrait obtenir en mettant en location un bien. Elle se distingue de la valeur vénale qui fait référence au montant qu’il peut obtenir de la vente de son bien. Lorsque vous souhaitez louer un entrepôt, vous devez estimer son prix de la plus juste des manières. Le prix doit attirer les locataires potentiels sans pour autant vous induire en faillite. Pour connaître le prix idéal, vous pourrez effectuer quelques calculs vous-même ou faire appel à des professionnels.
Les critères à prendre en compte
L’estimation minutieuse de la valeur locative locaux d’entrepôt vous aide à vous prémunir contre les surprises. Elle vous permet également d’anticiper les évolutions techniques et les besoins en entretien. La valeur d’un tel bien dépend de son état, sa nature et surtout de sa zone géographique dans laquelle il se trouve. Avant la mise en location d’un entrepôt en ile de France, vous devez vérifier si son aspect nécessite une rénovation. Les matériaux qui le composent, les racks existants et l’espace disponible doivent permettre le stockage des marchandises du locataire.
La valeur locative locaux industriel dépendra aussi de la nature logistique ou frigorifique du bien. S’il doit accueillir des opérations de chargement et de déchargement, il est nécessaire de prévoir un lieu pour le contrôle des produits. S’il doit être utilisé pour le stockage des aliments, la chaîne de froid doit être respectée.
Les équipements devront alors être adaptés à l’activité du locataire. En outre, la valeur de l’entrepôt sera plus ou moins élevée selon qu’il se trouve à proximité de grands centres commerciaux. Un bien avec une situation dynamique comme la proximité avec un site de production sera plus cher qu’une petite surface dans une zone éloignée.
L’estimation par comparaison
Comme son nom l’indique, l’estimation du prix par comparaison est effectuée en comparant le bien par rapport à d’autres entrepôts de la même nature. Le rapprochement se base sur des critères tels que l’aménagement des lieux, la taille, la situation géographique et l’utilité du bien. La taille des bureaux et la présence des locaux sociaux seront donc comparées à d’autres entrepôts avec des spécificités équivalentes pour définir la fourchette de prix.
Consulter des annonces de location est une bonne idée pour ce type d’estimation. Vous pouvez également vous fier à la grille de cotation mise en place par l’ORIE (Observatoire Régional de l’immobilier d’Entreprise). En outre, les valeurs locatives des locaux commerciaux sont exposées chaque année par la commission départementale des valeurs locatives des locaux professionnels. La valeur locative locaux tertiaire peut être aussi calculée en multipliant la surface pondérée du local par le coefficient de localisation et le tarif de la catégorie.
L’estimation par revenu
Ce calcul prend en compte le revenu obtenu par le propriétaire lorsqu’il met le bien en location. Selon le décret du 30 septembre 1953, le loyer des entrepôts est plafonné pendant le renouvellement du bail. Le propriétaire doit alors choisir un taux de capitalisation en fonction des dispositions du bail, de la qualité du site, des équipements et des besoins du locataire. Généralement, la rentabilité peut avoisiner 10 % selon la pertinence de l’entrepôt à louer. Cette évaluation est une opération complexe qui nécessite l’expertise d’une valeur locative en locaux industriel.
Se faire accompagner par un professionnel
Plusieurs propriétaires proposent des prix élevés pour tester le marché, mais cela n’est pas sans risques. La plupart des locataires connaissent très bien les prix pratiqués. Vous risquez alors de faire mauvaise impression en voulant gagner d’énormes bénéfices sur votre entrepôt en particulier lorsqu’il ne se situe pas dans une zone recherchée.
Au-delà de la connaissance des biens similaires en location, les experts en immobilier commercial sont à l’affût des dernières transactions relatives à ce type d’actif. Ils sont en mesure de vous aider à fixer des prix en accord avec l’état du marché. Ils peuvent estimer avec une grande justesse, le prix idéal pour tirer le meilleur parti de l’entrepôt.
Les professionnels vous aident aussi à louer rapidement. En effet, ils peuvent optimiser la visibilité de votre offre sur différentes plateformes. Si vous souhaitez concrétiser votre projet de mise en location en Île-de-France, l’idéal serait de vous adresser à une structure qui maîtrise le marché de la région.
