Qui doit faire réaliser les diagnostics immobiliers ?

Avant la vente ou la location, la législation en vigueur impose l’établissement d’un DDT (dossier de diagnostics techniques), lequel récapitule l’état du logement ainsi que ses équipements. Ce précieux document doit être annexé à la promesse de vente (dans le cas d’une vente) ou au contrat de bail (pour une location). Il est de surcroît exigé par le notaire lors de la signature de l’acte de vente notarié. Mais à qui appartient-il de prendre en charge tous les diagnostics immobiliers ? Nous vous invitons à découvrir les informations qui suivent pour en savoir plus.

Dossier de diagnostics techniques (DDT) : de quoi parle-t-on exactement ?

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il importe de faire un point sur ce qu’est un dossier de diagnostics techniques ou DDT. Globalement, ce dossier récapitule toutes les informations relatives aux éléments d’un bien sur le point d’être vendu ou loué. Autrement dit, il met en évidence les résultats des diagnostics immobiliers que le vendeur ou le bailleur a fait réaliser, lesquels permettent aux acquéreurs ou aux locataires d’être aussi informés que possible sur la qualité du bien en question et sur les possibles risques encourus. Ce point explique bien sûr l’importance de réaliser un diagnostic immobilier, et pourquoi ce dernier est plus qu’une simple obligation. Ainsi, faites appel à un professionnel pour réaliser le CREP, le diagnostic termites, le diagnostic gaz, ERP, le DPE, etc.

Soulignons qu’un tel document est établi par les diagnostiqueurs certifiés qui vont prendre en charge la réalisation des diagnostics techniques du logement.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et pour la location ?

Pour pouvoir vendre sa maison ou son appartement, le vendeur doit annexer à la promesse de vente un DDT dans lequel sont regroupés tous les diagnostics immobiliers obligatoires, à savoir : le diagnostic loi Carrez, le diagnostic performance énergétique (DPE), le diagnostic amiante, le constat de risque d’explosion au plomb (CREP), le diagnostic termites, le diagnostic d’état des risques et pollutions (ERP), le diagnostic gaz, le diagnostic électrique (si l’installation a plus de 15 ans), le diagnostic pour assainissement non collectif et l’information sur les mérules.

En cas de location, le DDT est annexé au contrat lors de la signature de celui-ci, ou encore de son renouvellement. Ce document comprend notamment un lot de diagnostics immobiliers, dont le DPE, le CREP, le diagnostic gaz, le diagnostic électrique et l’ERP.

Dans l’éventualité où le DDT serait incomplet, que ce soit dans le cadre d’une vente ou d’une location, plusieurs sanctions peuvent être prises : annulation de la location ou de la vente, amendes, sommation de remise aux normes

Existe-t-il des diagnostics immobiliers facultatifs ?

N’entrant pas nécessairement dans le DDT, d’autres diagnostics immobiliers peuvent s’y ajouter à titre facultatif, parmi ceux-ci, on cite entre autres :

• Le diagnostic de la qualité des réseaux d’eau
• Le diagnostic incendie
• Le diagnostic conformité piscine
• Le diagnostic radon
• Le diagnostic de la légionellose
• Le diagnostic écologique…

Les diagnostics facultatifs visent surtout à protéger les acheteurs et locataires de risques sanitaires. En les intégrant dans le DDT, le vendeur ou le bailleur peut rassurer davantage l’acquéreur ou le locataire, voire valoriser son bien. Cela dit, bien qu’ils soient non-requis par la réglementation pour l’instant, ils peuvent néanmoins être souhaitables selon le bien.

Qui paye les diagnostics immobiliers ?

Dans le cas d’une vente immobilière, l’article L271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que le coût lié à l’établissement du DDT est à la charge du vendeur lui-même. Puis, pour différentes raisons, le notaire peut exiger d’autres diagnostics, hormis ceux qui sont obligatoires dont la prise en charge appartient au vendeur. En l’occurrence, l’acquéreur peut supporter les frais nécessaires à la réalisation du ou des nouveaux diagnostics. Dans le cadre d’une location immobilière, la loi impose la réalisation des diagnostics obligatoires au nom du bailleur. Il en découle ainsi que le DDT est établi à ses frais exclusifs.

Quand faire réaliser les diagnostics immobiliers ?

Nul n’est pas sans savoir que les diagnostics immobiliers que le vendeur ou le bailleur doit faire réaliser sont nombreux. Il est alors dans son intérêt de lancer les démarches avant même de publier l’annonce de vente ou de location du bien. D’autant que depuis le 1er janvier 2011, le DPE doit impérativement figurer dans toute annonce immobilière.

En réalisant très tôt ces diagnostics obligatoires, le vendeur ou le bailleur aura le temps d’étudier chaque faiblesse de son bien et éventuellement les corriger selon les préconisations du diagnostiqueur. Par exemple, au cas où le CREP affirmerait la présence de plomb (dont la quantité dépasse les seuils autorisés) dans le logement, le vendeur ou le bailleur peut réaliser (à ses frais) à temps les travaux de mise aux normes, et ce, sans même que l’acheteur ou le locataire ne s’en rende compte. Ainsi, des diagnostics techniques irréprochables mettront le vendeur ou le bailleur en position de force lors d’une éventuelle négociation.

Par ailleurs, étant donné la durée de validité du DPE qui est de 10 ans et celle du CREP qui est de 6 ans, le vendeur ou le bailleur peut les faire réaliser en amont pour ainsi avoir l’esprit tranquille par la suite. Par contre, pour les diagnostics qui ne sont valables que 6 mois, dont l’ERP et le diagnostic termites, il apparaît plus opportun de les faire réaliser plus tard si nécessaire.

À qui confier la réalisation des diagnostics immobiliers ?

Les diagnostics immobiliers, quels qu’ils soient, ne doivent en aucun cas être confiés à n’importe qui. Seul un diagnostiqueur ayant satisfait aux épreuves pratiques et théoriques de la certification de compétence dans le domaine concerné est en mesure de fournir des données fiables. D’autant que dans l’établissement d’un DDT, aucune erreur n’est tolérable. Dans l’éventualité où les diagnostics seraient erronés, le locataire ou l’acquéreur serait en droit de demander des comptes au bailleur ou au vendeur.

Cela dit, avant de confier ses diagnostics à un diagnostiqueur, le réflexe que l’on doit avoir est de vérifier s’il est titulaire d’une certification. Il convient également de s’assurer que le professionnel a souscrit une assurance responsabilité civile professionnelle comme l’exige la loi. Enfin, il faut s’assurer que la société dans laquelle travaille le diagnostiqueur est solide financièrement.