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Vos enfants vivent leurs vies, ils ont vidé les lieux qui deviennent trop grands pour vous. Vous avez donc pris une décision importante : vous allez vendre votre maison de famille. Et, après mûre réflexion, vous ne voulez pas d’agences, ni d’intermédiaires d’aucune sorte. Vous avez décidé de vendre votre maison de particulier à particulier !
Première étape d’une mise en vente comme particulier : le prix !
Pour commencer un processus de vente de particulier à particulier vous devez vous même déterminer le prix de vente de votre bien. Pour en savoir plus sur ce point précis nous avons donc discuté avec le spécialiste en immobilier Jean Francois Charpenet de la société civile immobilière de construction et vente Le Domaine du Grand Bois localisé à 5 km de Challuy dans la ville de Gimouille (58), située dans le département de la Nièvre, en région Bourgogne-Franche-Comté.
D’après lui, « rien ne l’interdit et rien ne l’empêche, si vous êtes prêt à faire toutes les procédures et démarches nécessaires à la vente d’un bien immobilier. Car cela nécessite de nombreuses étapes à maitriser : déterminer le prix, préparer le bien à vendre, faire des photos, rédiger et diffuser les annonces de ventes puis répondre aux appels, prendre les rendez-vous, mais aussi faire toutes les visites, mener les négociations … »
Les facteurs qui influencent l’évaluation d’un bien immobilier
L’élément fondamental, et celui qui a le plus de poids pour estimer la valeur d’une maison pour Jean-François Charpenet, c’est la surface de cette même maison et ses extérieurs. « Les mètres carrés définissent la base du montant à payer pour une propriété, mais ils ne sont pas le seul facteur qui entre en jeu. »
L’emplacement du bâtiment et l’environnement de celui-ci sont aussi importants. Tous les quartiers d’une ville ne se valent pas et n’ont pas la même valeur. S’il y a un parc, une école et des commerces dans le quartier, cela peut faire augmenter le prix d’un bien. A contrario, si la maison est trop proche d’une usine dangereuse, d’une gare ou d’un aéroport cela pourra faire baisser sa valeur.
Logiquement, l’état de la maison et les caractéristiques de la construction elle-même jouent un rôle important. La qualité des matériaux dont elle est faite et l’état de conservation par rapport aux années d’âge de la maison sont des facteurs qui aideront à déterminer la valeur d’une maison. Car on n’estime pas une maison au même prix quand elle est en parfait état ou si elle est à rénover partiellement ou intégralement.
Comment estimer correctement le prix d’une maison en ligne
Selon Jean-François Charpenet, qui a eu l’occasion de réaliser de nombreuses estimations au fil des années, « il n’existe pas de site ou de plateforme immobilière qui puisse calculer le prix d’une propriété en ligne, et encore moins gratuitement. L’évaluation des maisons est une tâche plus complexe qu’il n’y paraît à première vue. »
Pour effectuer une évaluation correcte et avoir un tarif au prix du marché, il faut en effet prendre en compte de nombreux critères. Donc, « peu importe ce que vous trouverez sur Internet, les méthodes de calcul du prix de votre maison ne seront que des moyens d’avoir une idée du coût réel de votre propriété, mais au bout du compte, cette information sera sans grande valeur. »
Comment déterminer la valeur d’estimation d’une maison ?
Grâce à Jean-François Charpenet nous savons déjà quels facteurs déterminent le prix d’une propriété. Maintenant, comment procéder au processus d’évaluation du tarif ?
« Il existe plusieurs méthodes, mais la plus utilisée est la méthode de comparaison et elle est très facile à comprendre. Il s’agit simplement de comparer le bien à évaluer avec ceux qui l’entourent. » Pour cela il faut faire une petite enquête en utilisant diverses sources comme les sites de publications d’annonces immobilières comme Le Bon Coin et le site du baromètre immobilier des notaires. Car ceux-ci permettent de se renseigner sur l’état du marché, les niveaux et les tendances des prix des logements dans l’ancien.
Ensuite il vous faudra lister tous les biens que vous trouverez avec des caractéristiques similaires à celui à mettre en vente. Cela vous permettra de déterminer le prix au m2 du marché, celui qui sera le socle de votre estimation. Il ne faudra pas omettre de prendre en considération les différences qui influeront sur le prix, en positif comme en négatif. C’est-à-dire que si une maison a des atouts cela augmentera sa valeur, mais si toutes les maisons de son entourage ont ces mêmes caractéristiques, son prix ne connaîtra pas une grande augmentation, puisqu’il sera dans la moyenne. Lorsque vous faites ces comparaisons, vous aurez besoin d’un minimum de six propriétés avec lesquelles faire la comparaison.
Une autre forme d’évaluation qui est appliquée aux maisons à vendre dans les zones où il est possible d’acheter un terrain à bâtir, donc vierge de construction, est la méthode du coût. Selon Jean-François Charpenet « c’est une façon un peu particulière, puisqu’elle consiste à utiliser les données de la comparaison pour supposer combien il en coûterait pour construire la même maison à l’heure actuelle, c’est-à-dire en appliquant le prix du terrain qui est présent à ce moment-là, les taxes, etc . » En effet, il peut être difficile de vendre un bien ancien à un tarif supérieur à celui qui sera neuf à quelques mètres. Il faut donc en tenir compte.
À ne pas faire lors de l’estimation du prix de vente d’une maison
Estimer votre maison en fonction de l’argent dont vous avez besoin
Pour Jean-François Charpenet c’est sans doute l’une des erreurs les plus courantes. « Nous évaluons souvent la maison que nous voulons vendre en fonction de l’argent dont nous avons besoin pour acheter une nouvelle maison ou pour démarrer le projet dans lequel nous sommes plongés. » Réfléchissez bien à toutes les étapes de l’achat d’une maison et calculez l’argent dont vous avez besoin, avant de mettre votre maison en vente. « L’expérience me dit que parfois les attentes que nous avons sur le prix ne coïncident pas avec le résultat final. » Et ce n’est pas à l’acheteur de financer votre projet, lui paye pour un bien à acquérir au juste prix, pas pour couvrir votre nouvel achat.
Prendre uniquement comme référence le prix du voisin
L’information, pour Jean-François Charpenet, c’est le pouvoir. Et le fait de connaître le prix auquel des propriétés ayant un emplacement et des caractéristiques similaires aux vôtres ont été vendues peut vous aider à fixer le prix de votre maison. Mais que faire si l’information provient d’une source peu fiable, d’un voisin qui vous induit en erreur ? « Ne faites confiance qu’aux données que vous pouvez contraster si vous voulez prendre un bon départ dans l’estimation du prix de vente de votre maison. »
Lancer la vente de votre maison à un prix trop élevé
Cela peut sembler être une bonne stratégie de mettre d’abord votre maison en vente à un prix élevé, et d’attendre des offres. Mais la vérité est que ce n’est pas très conseillé, en tout cas Jean-François Charpenet le déconseille fortement. « Tout d’abord, lorsque les acheteurs potentiels font leurs recherches sur Internet, ils ne regardent pas étage par étage. Ils utilisent des filtres tels que le prix ou la zone pour faciliter la recherche, ou ils activent des alertes selon leurs préférences. Si votre propriété est trop chère, ils ne la verront même pas. »
Deuxièmement, « en suivant cette stratégie, vous courez le risque que personne ne vous fasse une offre. Car beaucoup d’acheteurs sont mal à l’aise pour faire des offres ou négocier » nous explique Jean-François Charpenet. Pour éviter toute négociation, ils vont d’abord visiter les maisons qui correspondent vraiment au prix qui les intéresse.
Faut-il, au final, gérer sa vente sans aide d’un agent ?
La recommandation de Jean-François Charpenet est très simple : « faire tout seul est parfois une erreur, notamment quand on veut déterminer un prix de vente. Idéalement, vous devriez avoir un expert dans le domaine, un agent immobilier ou un notaire pour vous conseiller afin de ne pas faire d’erreur sur un tarif, ce qui par la suite peut au final vous coûter très cher. »
Ce n’est pas dans votre projet initial, mais si vous voyez que vous avez déjà du mal dans cette première étape de mise en vente d’immobilier particulier à particulier, c’est que tout le processus est peut-être un peu lourd et complexe pour vous. Sachez que travailler avec un agent immobilier aguerri peut alors vous aider à éviter plusieurs de ces erreurs. Si vous avez des doutes sur le prix de votre maison, vous pouvez toujours contacter diverses agences localisées autour de chez vous et leur demander de faire une évaluation gratuite de votre bien. Vous verrez ensuite si vous avez le feeling avec l’une d’elle. Et peut-être changerez-vous alors d’avis sur le fait de mettre vous-même votre bien en vente.
