À quoi sert la valeur locative d’un bien ?

Vous avez un projet immobilier de location ? Avant de vous lancer dans votre premier investissement immobilier, assurez-vous de sa rentabilité ! En effet, le succès de votre projet dépend de la valeur locative du logement. Investir sur un coup de cœur n’est pas toujours l’idéal. Vous devez vérifier que votre investissement locatif vous permettra de gagner de l’argent à moyen ou à long terme.

Qu’est-ce que la valeur locative ?

La valeur locative d’un logement est le loyer théorique annuel que l’on peut attendre de ce bien. Autrement dit, la somme que peut rapporter la location d’un logement pendant un an à son propriétaire.

Ce que l’on nomme la valeur locative cadastrale est l’estimation réalisée par l’administration fiscale. Elle leur sert de base de calcul pour estimer les impôts locaux. D’ailleurs, elle figure sur l’avis de taxe foncière reçu par le propriétaire. Elle est également consignée sur la fiche d’évaluation du logement.

Cependant, le service des impôts concerné utilise des données assez anciennes. Cela va changer avec la réforme de la taxe foncière qui s’annonce pour 2026. Actuellement, les services fiscaux demandent aux propriétaires de déclarer les loyers réels appliqués à leur bien. Ainsi, les impôts locaux seront calculés en fonction du montant du loyer. 

Ce sera sans doute plus logique. La valeur locative d’une habitation évolue au fil du temps, car elle dépend en partie des équipements et du confort. Or, les données des années 70 ne reflètent plus le marché locatif actuel ! Les caractéristiques des habitations ont évolué, ne serait-ce que parce qu’elles ont désormais le chauffage central ! C’est l’un des éléments de confort qui entre en compte pour déterminer la valeur locative cadastrale.

Mais revenons à ce qui vous intéresse : le montant de vos loyers ! Se référer à la fiche de l’administration fiscale donne une idée. Néanmoins, la fiche ne représente pas les travaux que vous pouvez avoir réalisés. Si vous avez fait installer un ascenseur dans un immeuble, les logements auront pris de la valeur !

Sur quoi faut-il se baser pour calculer la valeur locative d’un bien ?

Vous l’avez compris, l’estimation de la valeur locative moyenne d’un logement permet de fixer le montant du loyer. Et ce n’est pas si simple. Je vous conseille d’effectuer cette démarche avec une agence immobilière comme Citya.com. Le risque si vous estimez mal ce loyer est d’avoir du mal à louer. Et un logement vacant pendant une longue période est à éviter à tout prix pour assurer sa rentabilité.

Comment la valeur locative est-elle calculée ? Elle est déterminée par :

• La catégorie du logement : du plus simple au plus luxueux ;
• La surface au sol habitable : celle-ci ne comprend pas les surfaces secondaires. Ce sont les lieux dont la surface sous-plafond est en dessous de 1 mètre 80. Par exemple, une cave. Le tarif au mètre carré qui y est appliqué diffère. Pensez bien que ce tarif n’est pas le même d’une commune à l’autre.
• Les coefficients de confort. Cette notion paraît assez bizarre sur le coup. Le confort est plutôt subjectif. En fait, ce sont des critères basés sur les équipements essentiels du bien.

Y a-t-il certaines contraintes pour fixer le prix de son loyer ?

Soyez objectif pour fixer le montant du loyer et des charges. C’est la manière la plus simple de louer un bien immobilier neuf ou ancien. Les simulateurs immobiliers sont-ils justes ? Pas nécessairement, ils prennent en compte la situation géographique de l’habitation et le nombre de pièces, la surface ou la présence d’un terrain. Toutefois, rien ne vaut l’évaluation d’un professionnel. Ne vous fiez pas uniquement à ces outils.

Pensez aussi aux contraintes qui pèsent sur certains types de dispositifs. Le montant des loyers peut être plafonné comme si vous louez en loi Pinel. Ceux-ci ne doivent pas dépasser un certain prix au mètre carré selon la zone où ils se trouvent. Avant de vous lancer dans un investissement locatif encadré, veillez à ce que toutes les conditions vous conviennent. Le tarif spécifique que vous devez proposer est une contrepartie de la réduction d’impôts qui est offerte par l’État.