Tout savoir sur la révision de loyer

Une augmentation du loyer d’un logement en location peut avoir lieu sous certaines conditions. Lorsqu’une clause de révision du loyer a été insérée dans le bail, le loyer peut être révisé une fois par an. L’augmentation du loyer peut aussi se faire ponctuellement si vous estimez que le loyer est sous-évalué ou si vous effectuez des travaux d’amélioration.

Révision du loyer : dans quel cas peut-on augmenter le loyer d’un locataire ?

Avant de mettre en location votre logement, vous devez définir le montant de votre loyer qui pourra faire l’objet de révisions en cours de bail. Néanmoins, la révision du loyer ne peut se faire qu’en cas d’insertion d’une clause de révision du loyer écrite dans le bail. La révision du loyer interviendra à partir de la date de révision indiquée sur le bail ou à partir de la date anniversaire du bail de location. Si le bail ne contient pas de clause de révision du loyer, le montant du loyer reste le même durant toute la durée du bail. Il est donc très important de penser à insérer une clause d’indexation du loyer dans le contrat de location que vous signez avec votre locataire.

Cette indexation annuelle est encadrée (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation (hors tabac et loyers) lors des douze derniers mois.

Vous disposez d’un délai d’un an, à compter de la date de révision, pour réaliser la révision du loyer. Passé ce délai, vous ne pourrez plus réviser le loyer au cours de l’année écoulée.

Attention : la révision du loyer n’est toutefois pas rétroactive, car cette dernière ne prend effet qu’au jour de la demande, alors, pensez à réviser le loyer dès que possible ! Nous mentionnons d’ailleurs ce point dans notre vidéo ci-dessous.

Comment faire la révision du loyer ?

Pour les baux d’habitation, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, l’indexation du loyer doit être appliquée à une date précise, en général à la date anniversaire du bail. Cependant, il est aussi possible de la réaliser en cours d’année. Dans ce cas, la révision ne peut pas être rétroactive et ne s’applique que pour les mois restants avant la prochaine date anniversaire de la signature du contrat.

Les propriétaires doivent également savoir que la révision du loyer ne s’applique que sur le loyer nu hors charges. Les provisions de charges ne sont pas révisées de la même manière que le loyer nu.

Pour les baux commerciaux et professionnels, la révision de loyer est moins contrainte : elle peut être faite de manière rétroactive sur 5 ans, selon les dispositions du code civil. Dans le cadre des bonnes relations avec le locataire, il est toutefois conseillé de s’en tenir aux termes du contrat, et d’appliquer l’indexation du loyer à la date prévue.

Et l’encadrement des loyers dans tout ça ?

La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) du 26 mars 2014 vise à encadrer les loyers dans certaines zones dites « tendues » (de plus de 50 000 habitants et où l’on constate une pénurie de logements). Un loyer médian de référence est fixé par arrêté préfectoral. Il se base sur les données qui ont été communiquées par des observatoires des loyers. Depuis le 1er juillet 2019, l’encadrement des loyers s’applique à Paris. Et à Lille, ce dispositif a été mis en place le 1er mars 2020. De même, il s’appliquera dès cette année à Aubervilliers, à Épinay-sur-Seine, à Pierrefitte-sur-Seine, à Saint-Denis, à Villetaneuse, à Stains, à La Courneuve, sur l’Île-Saint-Denis et à Saint-Ouen. Enfin, parmi les métropoles qui ont exprimé leur souhait de tester l’encadrement des loyers, on citera Bordeaux, Lyon, Grenoble et Montpellier.