L’achat d’un immeuble de rapport pour des appartements en locatif

Déménager dans le monde de l’immobilier commercial peut être très intimidant. C’est un monde différent, mais beaucoup plus simple que vous ne le pensez probablement. C’est particulièrement vrai pour les immeubles d’habitation. Si vous pouvez être propriétaire d’un immeuble locatif, vous pouvez gérer la propriété d’un immeuble d’appartements.

Un couple d’hypothèses clés

Cet article commencera par l’hypothèse que vous avez déjà une compréhension de l’immobilier locatif. Bien sûr, je ne peux pas fournir un cours complet en appartement en investissant dans l’espace fourni.

Mon objectif sera de haut niveau, et j’essaierai d’établir un lien entre l’appartement plus grand et les investissements locatifs unifamiliaux plus courants que bon nombre d’entre vous ont probablement déjà dans leur portefeuille.

Enfin, avec tout investissement dans un créneau spécialisé comme l’immobilier commercial, il est absolument essentiel d’embaucher un professionnel pour vous aider dans votre situation particulière. Commencez, puis faites appel à un courtier immobilier, à un évaluateur ou à un autre professionnel expérimenté de bonne réputation pour combler les lacunes.

Le rôle des loyers et la compréhension du potentiel de revenu de l’investissement

Lorsque vous achetez un immeuble d’appartements, vous achetez fondamentalement le même bien qu’une seule propriété locative — un endroit où quelqu’un peut vivre. La différence, bien sûr, c’est qu’au lieu d’une seule maison avec un seul bail, un immeuble d’appartements dispose de plusieurs locations avec plusieurs locataires tous sur la même propriété.

C’est pourquoi, lors de l’évaluation d’un immeuble d’appartements, vous devrez examiner à la fois l’état des pertes de profits (P L) de la propriété et un document appelé rouleau de loyer.

Le P L est évident — tout comme vous voudriez examiner les revenus et les dépenses historiques d’une maison de location, vous avez aussi besoin de voir les profits de l’immeuble d’appartements au fil du temps ainsi. Ne vous contentez pas d’accepter la note de crédit que le vendeur vous a donnée comme étant exacte à 100 %. Examinez-le d’un œil critique et assurez-vous que les profits n’ont pas été gonflés pour rendre l’investissement plus attrayant qu’il ne l’est en réalité.

Le rôle de loyer peut être un nouveau concept pour les investisseurs débutants. Le tableau des loyers est une liste de tous les locataires actuels avec un résumé des conditions de leur bail. Vous verrez que l’unité A est une unité de deux chambres à coucher louée pour 1 500 Euros par mois à John Doe. Vous verrez que l’unité B est un appartement studio loué à Jane Doe pour 800 Euros par mois, et ainsi de suite pour chaque unité du complexe.

Faire une estimation des frais de notaire pour un bien locatif

Si vous pensiez échapper aux frais de notaire en investissant dans un appartement pour le mettre en location, vous allez malheureusement être déçu. Quoi qu’il arrive vous serez obligé d’aller signer l’acte de vente chez le notaire et donc inévitablement, vous aurez des frais. Il est donc crucial de les prendre en compte afin d’inclure ce montant dans votre crédit. Si vous investissez dans un appartement neuf, vous pourrez bénéficier de frais de notaire réduits. En effet, ils se montent à seulement 3 % de la valeur d’achat du bien, contre 8 % pour un appartement acheté dans l’ancien. Mais c’est trop simple comme cela. Sachez qu’il existe également des plafonds avec des taux différents. Les frais de notaires ne seront donc pas tout à fait identiques en fonction du prix de votre bien et également de sa localisation. Pour plus d’informations, n’hésitez pas à consulter de calculfraisdenotaire.net. Vous serez ainsi garanti d’avoir une estimation de ces frais au plus juste. Leur simulateur est extrêmement simple à utiliser et vous aurez accès au montant immédiatement sans avoir à donner vos coordonnées. N’hésitez donc pas à venir y jeter un œil.

Comprendre la valeur de l’appartement

L’évaluation d’une résidence unifamiliale est assez simple. L’évaluateur trouve des maisons comparables, ajuste les valeurs en fonction des différences entre les propriétés, puis estime la valeur de la propriété en question en fonction de cette recherche.

L’évaluation d’un appartement est un processus différent.

Pour trouver la valeur de la propriété, vous devez d’abord estimer si il y a eu une hausse de prix mais aussi le profit que la propriété générera probablement par an. Cela signifie un revenu total, moins d’inoccupation, moins de dépenses. Ce chiffre est appelé le bénéfice d’exploitation net de l’immeuble, ou son bénéfice d’exploitation net.

L’étape suivante est un peu plus artistique que scientifique. En utilisant des appartements comparables vendus au cours des derniers mois, l’évaluateur comparera le ratio entre le prix de vente et le bénéfice d’exploitation net de la propriété. Pour un titre, ce ratio serait comparable au ratio cours/bénéfice.

Dans le monde de l’immobilier, ce ratio s’appelle le taux de capitalisation, ou taux de capitalisation, et il est calculé en divisant les bénéfices par le prix. Pensez-y comme l’inverse du ratio C/B, et il est affiché en pourcentage au lieu d’un multiple.

Par conséquent, un taux de capitalisation plus faible indique un prix plus élevé par rapport à la capacité de la propriété à générer des revenus.

Par exemple, une propriété très recherchée dans un marché local très fort peut avoir un taux de capitalisation de 6%, ce qui la rend assez chère (l’équivalent d’un ratio C/B élevé en termes boursiers). C’est cher parce que le bénéfice d’exploitation net de la propriété ne représente que 6 % de sa valeur totale. Une propriété de moindre importance dans un marché de moindre importance peut être moins chère avec un taux de capitalisation de 13%.

Les immeubles d’appartements sont un gros achat. Vous aurez besoin de financement.

La conclusion d’un prêt bancaire pour l’achat de l’immeuble d’appartements est typique. Ces investissements peuvent être énormes, de sorte qu’une partie de la dette devrait permettre d’obtenir un retour sur investissement plus acceptable.

Pour les investisseurs particuliers, la plupart des banques exigeront un acompte d’au moins 15%, voire plus. Chaque banque a des exigences différentes et examinera chaque opération au cas par cas. C’est dans votre intérêt de faire vos achats. Les taux d’intérêt et les autres modalités de prêt varieront, mais prévoyez un prêt de cinq à dix ans dont les paiements seront amortis sur une période de 15 à 20 ans.

Toutes ces conditions sont négociables. N’ayez pas peur de repousser la banque, surtout si vous recevez l’approbation de plus d’une institution.

Il achète des appartements

L’Oracle d’Omaha le fait, appliquant ses principes d’investissement en actions de renommée mondiale à l’immobilier. Tu peux faire la même chose. Passer d’une maison unifamiliale à un immeuble d’appartements est un grand pas en avant, et c’est intimidant, ce qui est compréhensible. Les appartements sont un article très cher, mais avec ce prix élevé, il y a un gros potentiel de profit.

Faites vos devoirs, demandez l’aide de professionnels de confiance et respectez les principes éprouvés du placement axé sur la valeur. Faites cela, et votre propriété de location unique pourrait être le début d’un empire immobilier.