Société Civile Immobilière : focus sur le statut de SCI familiale

Dans notre univers par nature économique, les personnes morales coexistent avec les personnes physiques. Ces entités créées de toutes pièces par l’administration jouent en fait un rôle prépondérant dans le déroulement de nos vies, sans même que nous y prêtions attention. Les SARL, les SAS ou les EURL sont parmi d’autres formes juridiques des structures qui permettent aux hommes et aux femmes de notre temps de s’épanouir en donnant vie à leurs projets, par l’entremise de l’entrepreneuriat commercial. Mais, les sociétés à but commercial ne sont pas les seules entités sociétaires que nous utilisons.

Les sociétés civiles, dont la SCI est certainement la plus connue, sont d’autres structures utilisées par les individus pour se lier juridiquement et obtenir ainsi des avantages plus substantiels. Les SCI, dont nous détaillerons les caractéristiques plus largement dans les paragraphes suivants, sont notamment très appréciées des familles qui y voient des structures adaptées, souples et sécurisantes pour l’achat, la gestion ou la transmission de leurs biens patrimoniaux. Focus sur le statut de SCI familiale.

La SCI, définition et caractéristiques

La SCI, pour Société Civile Immobilière, est un statut juridique civil, qui permet notamment l’achat, la gestion ,la mise en location et la construction d’un patrimoine immobilier. Il est important de comprendre que la SCI est un statut juridique non commercial qui exclut donc d’emblée toute activité d’achat et de revente régulière. On ne peut par exemple réaliser fréquemment des achats et reventes d’immeubles ou encore des locations saisonnières multiples et permanentes sous le régime de ce statut. Seules des exceptions ponctuelles à ces règles seront permises.

Comme toute société, la SCI implique que l’association entre au minimum deux associés. Ceux-ci peuvent être des personnes physiques ou bien des personnes morales. Toute SCI doit également être gérée par un ou plusieurs gérants, qui sont généralement associés, mais pas toujours. En matière de responsabilité, il est à noter que les associés sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels et donc que leur patrimoine peut être engagé en cas de difficultés financières sérieuses de la structure à laquelle ils appartiennent. Il existe différents types de SCI, vente ou professionnelle par exemple, mais nous détaillerons uniquement le statut de SCI familiale .

Les spécificités du statut de la SCI familiale

Le statut de SCI familiale présente les mêmes caractéristiques que tout autre type de SCI, à ceci près qu’elle est créée par des associés ayant des liens de parenté ou d’alliance entre eux. Sachez que le nombre de fondateurs d’une SCI n’est pas limité par la loi, mais que dans le cas d’une SCI familiale, elle résulte souvent de l’association de seulement quelques parents. Viennent ensuite s’ajouter au capital de la structure, les enfants, les petits-enfants, voire les personnes liées par mariage pour profiter des avantages d’une structure civile à la fois souple et protectrice.

Pour devenir associé d’une SCI familiale, il suffit tout simplement d’effectuer un apport au capital social de la structure. L’individu, ou la personne morale, concernée devient immédiatement associé et reçoit en échange de sa contribution un nombre de parts sociales indexé sur le montant de son apport. Il faut savoir que la qualité des apports peut être multiple. Certains apporteront du numéraire, tandis que d’autres deviendront associés via des biens immobiliers par exemple, et donc en nature. Nous allons maintenant voir que les avantages à la création d’une SCI familiale sont nombreux, à condition bien sûr de bien la préparer et de s’informer.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Si le statut de la SCI familiale est aussi apprécié, c’est d’abord parce qu’il offre des avantages successoraux très intéressants. Pour les couples non mariés, séparés de biens ou vivant en concubinage, procéder à la création d’une SCI familiale assure la constitution d’un patrimoine commun et permet d’envisager l’avenir de manière plus sereine en cas d’événement dramatique. Plus important encore, le choix de la SCI familiale permet d’organiser une division stable entre héritiers sur un temps long et ainsi de permettre la transmission d’un patrimoine immobilier sur plusieurs générations en limitant les conflits.

Savoir comment procéder à la création d’une SCI familiale, c’est aussi disposer d’un levier intéressant pour réduire les frais de succession, notamment les droits de mutation élevés lors d’une cession de biens, d’une donation simple ou d’une transmission par voie de succession. On peut également utiliser les caractéristiques de la SCI au sein d’une famille pour permettre aux enfants de se constituer un patrimoine sans qu’ils n’aient à décaisser de fonds. Enfin, la maîtrise fine de la gestion et de la répartition des pouvoirs internes peut aussi permettre de se constituer une source de revenus ou un levier d’optimisation fiscale puissant. Dernier atout de la SCI familiale : elle permet de bénéficier du déficit foncier en sécurisant la conservation de leurs parts sociales par les associés.

Comment procéder à la création d’une SCI familiale ?

Pour bénéficier du statut de la SCI familiale, il faudra d’abord créer une SCI via la procédure habituelle. La première étape consiste en la rédaction des statuts. C’est là une phase essentielle, qui se doit d’être réfléchie et pensée sur le long terme, car c’est de là que naîtront les règles qui régiront la vie de la SCI au quotidien, notamment tout ce qui concerne la cession de parts sociales. Il faudra ensuite déposer le capital social de la SCI à la banque puis faire publier une annonce légale dans un journal assermenté. En retour, vous obtiendrez une attestation de parution qu’il faudra joindre au dossier à compléter et à fournir au greffe du tribunal de commerce.

Les gérants devront obligatoirement fournir une attestation de non-condamnation sur l’honneur, justifiant de leur droit à gérer. Par ailleurs, le dossier devra aussi contenir un justificatif de l’adresse sociale de la SCI, comme un titre de propriété ou un bail commercial, ainsi que les statuts de la société signés par tous les associés et une déclaration des bénéficiaires effectifs de la société. Enfin, il faudra y ajouter le formulaire M0 de SCI, obligatoire pour créer une société. Une fois le dossier complété et envoyé au greffe, vous devriez recevoir rapidement l’extrait Kbis qui atteste de l’existence de la société lui permet d’effectuer tous les actes nécessaires.

La création de SCI et ses subtilités

La création d’une SCI familiale impose donc une certaine rigueur et de l’organisation. On vous conseille de veiller à ce que les statuts soient particulièrement bien étudiés pour répondre aux exigences présentes de l’association, mais aussi aux éventuels et futurs besoins. Un accompagnement juridique de qualité peut être nécessaire pour s’assurer non seulement du respect des réglementations, mais aussi de la pertinence des choix effectués en termes de fonctionnement de la SCI familiale. Sachez aussi étudier finement l’apport initial au capital social, car il représente une garantie financière pour les partenaires de la société et donc un critère d’évaluation.

Le statut de la SCI familiale est une forme juridique si souple qu’elle peut servir des objectifs très différents. Cet atout peut donc devenir une contrainte forte pour les individus qui ne sont pas familiarisés avec le système administratif. Un couple en concubinage sans enfants n’aura sûrement pas les mêmes attentes qu’une famille nombreuse qui cherche à se constituer un patrimoine durable sur plusieurs générations. Il est donc là encore primordial de savoir trouver des partenaires juridiques aux compétences étendues, capables de proposer une rédaction des statuts, par exemple, qui convient parfaitement aux objectifs visés par les associés fondateurs.